Prenos lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču večstanovanjske stavbe na etažne lastnike

Pojasnilo DURS, št. 4230-400/2010, 8. 12. 2010

Davčni zavezanec navaja, da je investitor v 70-ih letih zgradil večstanovanjsko stavbo in prodajal posamezna stanovanja s klasičnim pogodbenim določilom, da je predmet prodaje stanovanje s funkcionalnim zemljiščem, pri čemer funkcionalno zemljišče v pogodbah ni bilo določeno. Kasneje so lastniki stanovanj oblikovali etažno lastnino, pri čemer je bilo odmerjeno zemljišče pod stavbo, o kakršnemkoli funkcionalnem zemljišču ni bilo govora. Solastniki zemljišča pod stavbo so postali etažni lastniki, lastnik zemlje okoli bloka pa je ostal prvotni investitor. Lastniki stanovanj so normalno vknjiženi v zemljiški knjigi. Sedaj so se etažni lastniki odločili, da bi uredili lastništvo tudi na zemlji okoli bloka. To pomeni, da bi se tudi na funkcionalnem zemljišču oblikovala etažna lastnina in bi to postalo solastnina etažnih lastnikov, podobno kot zemljišče pod stavbo. Davčni zavezanec tudi navaja, da so etažni lastniki z investitorjem dosegli sporazumni dogovor o tem, kaj naj bi bilo funkcionalno zemljišče in ga geodetsko odmerili tako, da je funkcionalno zemljišče sedaj možen predmet pravnega prometa. Investitor in etažni lastniki se dogovorijo o primernem neodplačnem pravnem poslu za prenos lastninske pravice, tukaj pa se postavi vprašanje, kakšne davčne obveznosti nastanejo pri tem poslu. Davčni zavezanec opozarja, da se tega neodplačnega prenosa ne more obravnavati kot darilo, ampak se na ta način le izpolnijo pogodbene obveznosti iz prvotnih kupoprodajnih pogodb. Meni, da je razumljivo, da kakšnega dodatno odmerjenega davka v tem primeru ne more biti, ker so bile davčne obveznosti v celoti poravnane že ob nakupu stanovanj. Ker gre za stavbno zemljišče je osnovno vprašanje, ali ga smejo obravnavati kot zazidano zemljišče ali je to nezazidano stavbno zemljišče.

V nadaljevanju pojasnjujemo:

1. Pridobitev etažne lastnine z vidika DDV

Iz navedb davčnega zavezanca razumemo, da gre v konkretnem primeru za določitev funkcionalnega zemljišča (gradbene parcele) k obstoječemu objektu ter pridobitev etažne lastnine na solastnini tega zemljišča. Davčni zavezanec navaja, da so bile vse davčne obveznosti v celoti poravnane ob nakupu stanovanj, hkrati pa tudi, da nimajo dokazov (projektna dokumentacija iz časa gradnje je že davno uničena), da so imeli etažni lastniki pravico uporabe na sedaj odmerjenem funkcionalnem zemljišču, ki bo predmet spremembe v etažno lastnino. Z dokazili o dejanski pravici uporabe bi se njihova pravica uporabe po Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini – ZLNDL (Uradni list RS, št. 44/97 do 110/2002) spremenila v lastninsko pravico*.

Predpostavljamo, da v konkretnem primeru ne gre za opravljanje transakcij, ki so predmet DDV, temveč le za pravni posel za pridobitev etažne lastnine na solastnini skupnih delov. Zato je opredelitev zemljišč na zazidano stavbno zemljišče ali nezazidano stavbno zemljišče za namene obračuna in plačila DDV brezpredmetna.

Zakon o davku na dodano vrednost – ZDDV-1 (Uradni list RS, št. 10/10-UPB2 in 85/10) v prvem odstavku 3. člena določa, da so predmet DDV med drugim tudi dobave blaga in opravljanje storitev, ki jih davčni zavezanec opravi v okviru opravljanja svoje ekonomske dejavnosti na ozemlju Republike Slovenije za plačilo.

Zakon o graditvi objektov – ZGO-1 (Uradni list RS, št. 102/04-UPB1 (14/05 popr.), 126/07, 57/09, 108/09, 61/10 (62/10 popr.)) v 217. členu določa, da se v primeru stavbe v etažni lastnini z dnem uveljavitve tega zakona šteje, da med skupne dele takšne stavbe spadajo zemljiške parcele ali njihovi deli, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to ali so bile te parcele odmerjene kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšne parcele ali njihovi deli se štejejo kot gradbena parcela takšne stavbe v etažni lastnini in je v solastnini etažnih lastnikov.

Po prvem odstavku 105. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 18/07), je etažna lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Po tretjem odstavku istega člena so skupni deli zgradbe drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče na katerem stoji stavba. Spremembo solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino določa 113. člen SPZ. V skladu s tem členom etažni lastniki lahko sklenejo pisni sporazum, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini, če je to mogoče.

Na podlagi navedenega izhaja, da v konkretnem primeru ne gre za opravljanje transakcije, ki je predmet DDV, temveč le za pravni posel za pridobitev etažne lastnine na solastnini skupnih delov. Zato je opredelitev zemljišč na zazidano stavbno zemljišče ali nezazidano stavbno zemljišče, za namene obračuna in plačila DDV, brezpredmetna.

2. Pridobitev etažne lastnine z vidika ZDDD

V predstavljenem primeru ne gre za obdavčitev v smislu določil Zakona o davku na dediščine in darila, temveč za določitev funkcionalnega zemljišča k obstoječemu objektu ter pridobitev etažne lastnine na solastnini tega zemljišča.

V dopisu davčni zavezanec navaja, da so etažni lastniki z investitorjem dosegli sporazumni dogovor o tem, kaj naj bi bilo funkcionalno zemljišče in ga geodetsko odmerili. Dogovorili so se tudi, da gre v tem primeru za neodplačni pravni posel prenosa lastninske pravice, vendar tega neodplačnega prenosa ne morejo obravnavati kot darilo, ampak se na ta način le izpolnijo pogodbene obveznosti iz prvotnih kupoprodajnih pogodb.

Kot je že navedeno, med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. To pomeni, da tudi, če pravica uporabe na tem zemljišču ni bila vpisana v korist etažnih lastnikov, je mogoče na podlagi dokumentov in drugih pravnih aktov po katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe, dokazati, da so to pravico dejansko imeli. V tem primeru se je njihova pravica uporabe po ZLNDL spremenila v lastninsko pravico in so na vsem funkcionalnem zemljišču pridobili solastninsko pravico. Zakon o davku na dediščine in darila – ZDDD (Uradni list RS, št. 117/06) v 2. členu določa, da je predmet obdavčitve po tem zakonu premoženje, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja dohodnino. Glede na pojasnjeno, se strinjamo z vašim stališčem, da pri obravnavanem pravnem poslu ne gre za darilo v smislu določil ZDDD, temveč za določitev funkcionalnega zemljišča k obstoječemu objektu ter pridobitev etažne lastnine na solastnini tega zemljišča oz. izpolnitve pogodbenih obveznosti iz prvotnih kupoprodajnih pogodb.

* Vir: Odločitev Vrhovnega sodišča Republike Slovenije: http://www.sodisce.si/vsrs/odlocitve/2010040815246913/