2026.06.2.1 Vprašanja glede nepremičnin in osnovnih sredstev
Avtorji založbe
S.p, ki opravlja v SLO dejavnost v kulturi, SLO rezidentka, je kot fizična oseba kupila nepremičnino v Italiji in bi jo rada tržila oz. oddajala v kratkoročni najem (Airbnb).
Razumem, da bo zavezanka lahko prijavila v svoji davčni napovedi v Sloveniji tudi plačan davek v Italiji, vendar, katere možnosti davčnih napovedi sploh ima: prek svojega obračuna DDD kot s.p., ali tudi kot Obračun dohodka iz oddajanja premoženja v najem?
Pri vsej zadevi gre za to, da je zavezanka v Sloveniji samozaposlena delavka v kulturi in jo skrbi dodatni prihodek iz oddajanja v najem, ki bi ji povišal skupne prihodke čez mejo (cenzus), ki jo MK določa za subvencioniranje prispevkov.
Ali ima možnost v SLO svoje dohodke prijaviti v ločeni, dokončni davčni napovedi, ki se ne izkazujejo med njenimi drugimi dohodki v IID in s tem ne povišujejo dohodkovne osnove oz. cenzusa. (Za kratkoročno oddajanje nepremičnin v SLO poznam vse obveznosti, saj imam tovrstne stranke, nisem pa še imel primera, oddaje v tujini.)
Po našem mnenju je pomembna postavka v predmetni zadevi tudi ta ali bo nepremičnina kot taka izkazana v evidencah zavezanke kot samostojne podjetnice. Če bi zavezanka italijansko nepremičnino oddajala zgolj kot svoje zasebno premoženje, kot dohodek iz najemnine, ne kot organizirano nastanitveno dejavnost, potem po našem mnenju dohodek ne izkazuje v obračunu davka od dohodka iz dejavnosti.
Ker zavezanka v Sloveniji že opravlja dejavnost kot s.p., se po našem mnenju lahko šteje, da ima zaradi doseganja dohodkov iz naslova opravljanja dejavnosti z virom v tujini (Italija) tam tudi poslovno enoto, kar bi bilo treba ustrezno preveriti v Italiji. Je pa vsekakor pomembno, kako bo ta nepremičnina zavedena v poslovnih knjigah in kako se tudi po italijanski zakonodaji šteje, da tam opravlja dejavnost in je dolžna plačevati ustrezne davke. Kratkoročno turistično oddajanje nepremičnin po slovenski zakonodaji ne spada pod dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ampak se šteje za opravljanje dejavnosti (gostinska dejavnost - sobodajalstvo).
Erika Režek, davčna svetovalka
Samostojni podjetnik (zavezanec za DDV) ima med osnovnimi sredstvi nepremičnino, ki jo je pridobil ob prevzemu dejavnosti od očeta (prevzem v letu 2011). V letu 2026 se namerava upokojiti in prekiniti z dejavnostjo s.p. Nepremičnina bo prešla v gospodinjstvo lastnika. Kako se prenos obdavči z dohodnino in DDV?
DDV vidik
Uvodoma velja opozoriti, da mi okoliščine primera niso poznane. Med drugim tako ni jasno, za kakšno nepremičnino gre, kako je bilo z odbitkom DDV ob njeni pridobitvi, kakšne so bile morebitne kasnejše investicije vanjo itd. Zaradi navedenega v nadaljevanju podajam le splošen odgovor, ki vam je lahko sicer v pomoč, ne sme pa biti edina podlaga za sprejem kakršnihkoli poslovnih ali drugih odločitev.
Skladno s c. točko 8. člena ZDDV-1 je predmet DDV tudi zadržanje blaga s strani davčnega zavezanca ali njegovih pravnih naslednikov (razen v primerih iz 10. člena tega zakona), ko preneha opravljati obdavčljivo ekonomsko dejavnost, če je bila za to blago dana pravica do celotnega ali delnega odbitka DDV pri pridobitvi ali pri uporabi blaga v skladu s točko a) tega člena.
Iz opisa, ki ste ga podali, ni jasno, ali je bila ob pridobitvi ali uporabi zadevne nepremičnine dana pravica do celotnega ali delnega odbitka DDV. V kolikor je bila, je torej zadržanje te nepremičnine predmet DDV. Vendar pa so DDV posledice odvisne tudi od vrste te nepremičnine, ki pa je niste navedli. Ob predpostavki, da gre za objekt (ne pa zgolj za zemljišče) in če glede na letnico, ki jo navajate, predpostavimo, da je od njegove prve uporabe preteklo že več kot dve leti, potem se, kot navaja davčni organ v svojem pojasnilu št. 4230-358/2022-1 z dne 25. 11. 2022 in 3. 2. 2023 (Predlagam, da si pojasnilo preberete v celoti), pri takšnem zadržanju uporabi oprostitev po 7. točki 44. člena ZDDV-1, hkrati pa mora davčni zavezanec, če obdobje popravka še ni poteklo, za preostanek obdobja popraviti odbitek DDV. Preveriti morate torej, kako je bilo z DDV ob sami pridobitvi objekta že pri očetu in kdaj je v resnici začelo teči 20 letno obdobje. Popravek odbitka tega DDV se opravi le, če to obdobje še ne bi preteklo. Preverite to tudi za morebitno investicijsko vzdrževanje v ta objekt, če je bila ob njem dana pravica do odbitka DDV. Drugi in tretji odstavek 112. člena PZDDV določata, da če naknadno investicijsko vzdrževanje osnovnega sredstva ali nepremičnine bistveno ne spremeni časa uporabe osnovnega sredstva oziroma nepremičnine, se popravek odbitka DDV za to vzdrževanje opravi v obdobju popravka odbitka DDV za zadevno osnovno sredstvo oziroma nepremičnino. Če investicijsko vzdrževanje osnovnega sredstva ali…
