4.5.8 Obratovalni stroški
Kristinka Vuković Sonja Kermat Urška Juršev, Darinka Meško, mag.
Novosti vezane na leto 2025 izvirajo iz novih SRS, ki se uporabljajo od 1.1.2025, je vnesla Darinka Meško, mag. Najdete jih označene z grafičnim znakom za opozorilo (!).
Definicija
Obratovalni stroški so stroški, ki nastajajo pri rednem delovanju (obratovanju) podjetja, organizacije ali nepremičnine. Gre za stroške, ki jih je treba redno plačevati, da lahko podjetje ali objekt nemoteno deluje. Med obratovalne stroške sodijo stroški elektrike, vode, ogrevanja, hlajenja, stroški vzdrževanja in popravil opreme, stroški goriva in transporta, stroški čiščenja, varovanja, odvoza odpadkov in drugi stroški, ki nastanejo ob obratovanju nepremičnine. Z najemom ali lastništvom nepremičnine (stanovanje, hiša, poslovni prostor) pa nastanejo stroški elektrike, vode, plina, ogrevanja, stroški upravnika (če je večstanovanjska stavba), stroški čiščenja skupnih prostorov, vzdrževanja stavbe (dvigalo, fasada itd.), odvoza smeti, RTV-prispevek, internet, komunala,…
Upravnik
Če ima večstanovanjska stavba ali stanovanjsko-poslovna stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki v skladu s 48. členom Stanovanjskega zakona (48. člen SZ-1) ter 118. členom Stvarnopravnega zakonika (118. člen SPZ) določiti upravnika stavbe.
Ostali obratovalni stroški
Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. Redno upravljanje zajema posle obratovanja, vzdrževanja stavbe, vodenja rezervnega sklada in drugo. V širšem smislu so stroški obratovanja tudi stroški za plačilo hišnika in snažilke ter nabave čistil, stroški rednih kontrolnih pregledov toplotne postaje in kotlovnice, etažne centralne kurjave, ter dvigal, stroški čiščenja snega in ledu, stroški zamenjave svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih, popravila ključavnic, okovja oken in vrat in zamenjava razbitih stekel v osebnih in tovornih dvigalih, vhodnih vratih in oknih v skupnih prostorih, stroški sanitarnih pregledov, dezinfekcije in deratizacije in drugi.
RAČUNOVODSKI VIDIK
Obratovalni stroški predstavljajo v večini primerov stroške storitev, lahko pa tudi stroške materiala (na primer elektrika, kurivo za ogrevanje in podobno). Pripoznajo se na podlagi listin, ki dokazujejo, da so praviloma povezani z nastalimi gospodarskimi koristmi. Stroški materiala, ki se pred uporabo ne zadržujejo v zalogah, se praviloma izkazujejo v dejanskih zneskih ob nabavi takšnega materiala. To velja tudi za stroške storitev.
Rezervni sklad
Upravljavci stavb poleg obratovalnih stroškov pogosto zaračunavajo tudi rezervni sklad v katerega vplačujejo etažni lastniki. Sredstva rezervnega sklada so namenjena za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot so na primer menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade ipd., ter za nujna vzdrževalna dela in za plačevanje v te namene najetih posojil..
Za vsako stavbo mora upravnik voditi ločeno evidenco vplačil po etažnih lastnikih, evidenco porabe sredstev skladno z načrtom vzdrževanja in stanje rezervnega sklada na dan. Evidenco vplačil v rezervni sklad upravnik vodi izvenbilančno, za vsako nepremičnino pa mora odpreti ločeni transakcijski račun. Na ta način zagotovi:
- - evidenco vseh vplačil v rezervni sklad analitično po nepremičninah in to loči od drugih nakazil, ki jih etažni lastniki poravnajo upnikom (npr. plačila skupnih stroškov, manjših popravil, storitve čiščenja,…),
- - strogo namensko rabo sredstev, izključno za stroške vzdrževanja po načrtu, nujna vzdrževalna dela, izboljšave in energetsko učinkovitost, odplačevanje posojil za vzdrževanje, stroške izterjave neplačanih prispevkov (zneski se ne smejo porabiti za tekoče stroške)
Če upravnik prejme vplačila etažnih lastnikov na svoj račun, mora ta sredstva v 10 dneh prenesti na fiduciarni račun rezervnega sklada
Upravnik s sredstvi zgolj upravlja in z njimi ne more prosto razpolagati. Ta sredstva niso njegova, ampak so to sredstva etažnih lastnikov in tudi niso predmet stečajne mase.
Upravnik etažnim lastnikom mesečno izda za 20.000 EUR nalogov za plačilo. Etažni lastniki poravnajo za 15.000 EUR plačil.
Najemnine
Slovenski računovdski standardi 2024 podrobneje opredeljujejo sredstva, prejeta v najem in sicer najemnik na datum začetka najema pripozna opredmeteno osnovno sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe, in obveznost iz najema. Opredmeteno osnovno sredstvo, pridobljeno na podlagi najema, je sestavni del opredmetenih osnovnih sredstev najemojemalca.
Več o tem v člankih Najemnina in Nepremičnine.
DAVČNI VIDIK
Davčno priznani odhodki
Z vidika davčnega priznavanja obratovalnih stroškov moramo upoštevati 29. člen Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (29. člen ZDDPO-2), ki določa, da se za ugotavljanje dobička priznajo odhodki, ki so potrebni za pridobitev obdavčenih prihodkov. Odhodki, ki niso potrebni za pridobitev prihodkov, so odhodki, za katere glede na dejstva in okoliščine izhaja, da:
1. niso neposreden pogoj za opravljanje dejavnosti in niso posledica opravljanja dejavnosti;
2. imajo značaj privatnosti;
3. niso skladni z običajno poslovno prakso.
Odhodki niso skladni z običajno poslovno prakso, če niso običajni pri poslovanju v posamezni dejavnosti glede na pretekle in druge izkušnje in primerjavo z drugimi dejavnostmi ter dejstvi in okoliščinami, razen odhodkov, nastalih zaradi izrednih in nepogostih dogodkov, kot so naravne nesreče ali zaradi drugih izrednih in nepogostih dogodkov.
Podjetje v mesecu oktobru nabavi večjo količino kurilnega olja za ogrevanje. Ali…
